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📍 Quartier : Le Caplanne
🏡 Commune : Salles (Gironde)
🚗 Centre-bourg de Salles : environ 5 minutes
🎓 Collège Aliénor d’Aquitaine : environ 5 minutes
🚗 Mios : environ 8 minutes
🚗 Sanguinet : environ 12 minutes
🌳 Type d’habitat : maisons individuelles avec grands terrains
🌿 Environnement : boisé et résidentiel
Situé à l’ouest du centre-bourg de Salles, à l’opposé du quartier de Lavignolle, le quartier du Caplanne bénéficie d’une position intéressante entre Salles et les communes voisines comme Mios ou Sanguinet, tout en restant à proximité du bassin d’Arcachon.
Ce secteur est particulièrement apprécié pour son environnement boisé, son calme et la présence de grands terrains, caractéristiques également présentes à Bilos et dans une moindre mesure sur le quartier du Lanot
Sa proximité avec le centre de Salles en fait aujourd’hui l’un des quartiers les plus recherchés de la commune, notamment par les familles souhaitant profiter d’un cadre naturel tout en restant proche des services.
👉 Vous pouvez également consulter mon guide des quartiers de Salles pour comparer les différents secteurs.
📍 Où se situe le quartier du Caplanne ?
Le quartier du Caplanne se situe à environ 5 minutes du centre-bourg de Salles.
Depuis le quartier, on rejoint rapidement le collège Aliénor d’Aquitaine, principal établissement scolaire de la commune, ce qui constitue un atout pour les familles.
Le Caplanne bénéficie également d’une situation intéressante par rapport aux communes voisines :
– Mios : environ 8 minutes (via Arnautille et Castandet)
– Sanguinet : environ 12 minutes
Cette position permet de profiter d’un environnement calme tout en restant connecté aux communes du bassin d’Arcachon.
🌿 Un quartier très recherché pour son cadre de vie
Le Caplanne est généralement considéré comme l’un des quartiers les plus prisés de Salles.
Le secteur se caractérise par :
- un environnement largement boisé
- une urbanisation peu dense
- des maisons implantées sur de grands terrains
Cette configuration donne au quartier une atmosphère résidentielle particulièrement calme, recherchée par de nombreux acquéreurs.
La grande majorité des biens vendus au Caplanne sont des maisons individuelles, ce qui confirme le caractère résidentiel du quartier.
🛣️ La D108, axe structurant du quartier
Le quartier du Caplanne est traversé par la D108, une route départementale reliant le centre de Salles aux secteurs situés à l’ouest de la commune.
Comme dans de nombreux quartiers du Val de l’Eyre, l’urbanisation s’est développée le long de cet axe routier, avant de s’étendre progressivement dans les rues adjacentes.
La proximité de cette route peut générer des nuisances sonores pour les maisons situées directement en bordure.
En revanche, certains secteurs situés en retrait — notamment la Route de la Môle — offrent un environnement particulièrement calme et recherché.
🏡 Quel type de maisons trouve-t-on au Caplanne ?
Le quartier présente un mélange de plusieurs types d’habitat :
– maisons plus anciennes
– constructions plus récentes
– maisons implantées sur de grandes parcelles
Cette diversité crée un marché immobilier varié, capable de répondre à différents profils d’acquéreurs.
Les terrains y sont souvent plus grands que dans les lotissements récents situés à proximité du centre de Salles, ce qui constitue un véritable atout pour les personnes recherchant de l’espace.
🌳 Une structure foncière caractéristique du quartier
La lecture du cadastre permet de mieux comprendre l’organisation du quartier.
On observe clairement :
– des parcelles longues et relativement larges
– une urbanisation principalement le long des routes
– des terrains souvent profonds
Ce type de découpage est typique d’une urbanisation progressive à partir d’anciennes parcelles agricoles ou forestières.
Avec mon expérience d’ancien géomètre, j’accorde toujours une attention particulière :
– à la configuration des parcelles
– à leur accessibilité
– aux possibilités d’évolution d’un terrain
🧭 Urbanisme et PLU au Caplanne
Le Plan Local d’Urbanisme de Salles permet de comprendre l’organisation du quartier.
Le Caplanne est composé d’un mélange de :
– zones urbaines déjà construites
– zones naturelles ou agricoles autour du quartier
Cette organisation contribue à préserver un cadre naturel et une densité d’habitat relativement faible.
Selon la zone du PLU dans laquelle se situe une parcelle, certaines opérations peuvent être envisagées :
– extension d’une maison
– division parcellaire
– construction
Ces projets restent bien entendu soumis aux règles d’urbanisme de la commune de Salles.
💰 Le marché immobilier au Caplanne
Les données issues des transactions immobilières enregistrées (source DVF) depuis 2021 permettent d’observer l’activité du marché sur le quartier.
Plus de 70 ventes immobilières ont été enregistrées sur cette période.
La grande majorité des biens vendus au Caplanne sont des maisons individuelles, ce qui confirme le caractère résidentiel du quartier. On observe également plusieurs ventes de terrains, ce qui montre que le secteur conserve encore un certain potentiel foncier.
Les prix observés pour les maisons se situent généralement autour de 3000 € à 3500 € / m², selon :
– l’état du bien
– la surface du terrain
– l’emplacement dans le quartier.
Comme dans de nombreux secteurs, les prix ont connu une progression jusqu’en 2022-2023 avant de se stabiliser. Les données des ventes immobilières confirment l’attractivité du quartier du Caplanne, avec une majorité de maisons individuelles et une activité régulière du marché ces dernières années.
👨💼 Mon regard de conseiller immobilier à Salles
Le Caplanne est aujourd’hui l’un des quartiers les plus recherchés de la commune de Salles.
Les acquéreurs apprécient particulièrement :
– son calme
– son environnement naturel
– la présence de grands terrains
Sa proximité avec le centre-bourg et avec les communes voisines comme Mios ou Sanguinet renforce également l’attractivité du secteur.
Avec mon double regard d’ancien géomètre et de conseiller immobilier, j’analyse toujours un quartier à travers plusieurs éléments :
– la structure des parcelles
– les règles d’urbanisme
– les ventes réellement enregistrées
Cette approche permet d’avoir une vision plus précise du marché immobilier local.
Dans ce secteur, certains biens se vendent rapidement, tandis que d’autres stagnent. Voici pourquoi certaines maisons ne se vendent pas à Salles.
❓ FAQ – Immobilier au Caplanne
Oui, le Caplanne est considéré comme l’un des quartiers les plus prisés de la commune pour son environnement calme et boisé.
Le quartier se situe à environ 5 minutes du centre-bourg et à proximité du collège.
Oui, de nombreuses parcelles sont relativement grandes, souvent supérieures à celles des lotissements récents.
Les prix observés se situent généralement entre 3000 et 3500 € / m², selon l’état du bien et la surface du terrain.
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Mon estimation repose sur :
– les ventes réellement enregistrées sur le secteur
– l’analyse du marché immobilier à Salles
– la configuration du terrain et du bien.
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Chaque secteur a ses spécificités.
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